【音频解读】《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第五批）的通知》政策解读　　《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第五批）的通知》政策解读　　【音频解读】 （1106音频解读）《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_47940228485719880")); }); 　　【文字解读】　　一、文件背景　　为全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，完整准确全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，广州市规划和自然资源局深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委全会“1312”思路举措，以及市委《关于锚定排头兵、领头羊、火车头标高追求推动思想大解放、能力大提升、作风大转变、工作大落实的决定》《广州市“干部作风大转变、营商环境大提升”专项行动方案》要求，聚焦企业群众诉求，以推动政府职能转变为抓手，不断优化审批服务机制，近日出台第五批惠企利民促进经济社会发展若干措施，持续优化广州市营商环境，为广州继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，贡献规划资源力量。　　二、主要内容及措施亮点　　《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第五批）的通知》覆盖规划审批、土地供应管理、建设用地和工程规划管理、不动产登记等多个业务板块，在已出台的四批97条措施基础上，进一步改革创新，攻坚克难。既立足社会经济发展的“大需求”，又着眼营商环境改革的“小切口”，在支持制造业立市、推动房地产市场平稳健康发展、提升市民群众满意度等三个方面，提出20条措施，持续打造责任明晰、链条完整、环环相扣的规划资源改革推进机制。　　（一）优流程、提效率，支持制造业立市　　1.支持一类物流仓储用地（W1）兼容一类工业用地（M1），提高土地利用效率。由于产业门类的多元化发展，生产、存储、运输等产业链环节联系紧密，生产制造与仓储物流出现融合发展趋势，对土地利用的灵活性和功能混合性提出新的要求，为释放制造业发展新空间、激发产业发展新动能，支持我市制造业发展，明确提出一类物流仓储用地兼容一类工业用地的鼓励措施。在国土空间详细规划阶段鼓励一类物流仓储用地兼容一类工业用地。工业产业区块内，对城市环境无干扰、污染和安全隐患，符合产业准入、详细规划和用地标准的，一类物流仓储用地可以兼容一类工业用地，核发（或申请调整）规划条件、签订土地出让合同（或变更协议），兼容后增加的一类物流仓储用地、一类工业用地建筑面积，不再增收土地出让金。该措施一方面可增加全市工业用地规划总量，落实“制造业立市”部署；另一方面可充分利用工业产业区块内闲置、低效的一类物流仓储用地，提升土地利用效率、提高工业项目承载力。　　2.支持工业企业选择适宜的用地方式，允许工业用地弹性年期、先租后让出让年期延长至30年。优化前，工业用地可通过弹性年期出让、先租后让等方式供应。弹性年期出让的年限原则上不得超过20年。优化后，一是增加了“长期租赁”的供应方式，进一步推动工业用地供应由出让为主向多种供应方式转变；二是对于采取弹性年期出让、先租后让方式的，按照一般不超过30年期确定，通过拓宽出让年期的可选择范围，增加弹性方式供应工业用地的吸引力。　　3.允许先租后让、长期租赁方式供应的工业用地办理不动产权证，保障企业权益。优化前，先租赁后出让方式供应的工业用地，在土地租赁期间不予办理土地使用权登记。优化后，以先租后让、长期租赁方式供应的工业用地，在土地租赁期间，承租人按照合同约定依法缴纳土地租金后，可向不动产登记部门申请办理不动产登记，符合登记要求的，可办理不动产权证，土地权利性质为租赁，年限根据合同约定注记，通过办理不动产权证，明晰租赁期间土地使用权权能和权属，保障企业稳定发展。其中以先租后让方式供应的，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租或抵押，转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能；以长期租赁方式供应的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经相关部门同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。4.进一步优化建筑工程报建告知承诺制，提高产业类和公益类项目报建速度。扩大已审定设计方案的产业类和公益类项目，以及合并办理中小型建筑工程项目设计方案审查与建设工程规划许可证的产业类和公益类项目暂免提交、后置补充的材料范围。以往此类项目在办理建设工程规划许可证时，需要提交《建设工程放线测量记录册》、建设工程设计方案技术审查报告及总平面图、建筑设计方案图。优化后，建设单位可提供委托书或委托合同、“多测合一”编号等已委托测量单位开展放线服务的凭据、告知承诺书相关材料即可申请办理建设工程规划许可手续，书面承诺在3个月内补齐前述材料，规划资源部门直接作出审批决定，进一步提高审批效率。　　5.支持乡村产业项目快速落地，可依据村庄规划办理规划许可手续。为进一步落实国家、省深化规划用地改革精神，树牢“只有一个规划体系”的意识，明确村庄规划与详细规划的衔接关系，在城镇开发边界外的乡村地区，符合产业项目准入清单的农村一二三产业融合项目、乡村振兴类项目、使用村集体经济发展留用地的产业项目，在符合上层次规划底线管控要求下，可依据达到控制性详细规划深度的村庄规划（包括用地范围线、用地性质、容积率以及其他指导开发建设的管控要求），出具村庄建设用地规划意见，明确项目管控指标和要求，办理规划许可手续，进一步减少村社办事负担，助力乡村振兴。　　6.支持村集体经济发展用地兼容建设乡村公共管理与公共服务设施，促进村庄配套完善。优化前，按照编制村庄规划调整方案-->村内公示和村民代表大会审议-->区政府审批的程序要求完成村庄规划调整后，方可办理规划用地手续。优化后，城镇开发边界外，村庄规划的村集体经济发展用地（如H14（B）、H14（M）、H14（W）），经村内公示和村民代表大会审议通过，办理用地手续后，无需调整村庄规划，可直接选址建设非营利性的乡村公共管理与公共服务设施、公用设施，建设规模以行政主管部门意见为准。该措施有助于完善农村体育、停车、绿化设施配套，提高基层公共服务水平，减少村社的办事时间和经济成本，助力乡村振兴。　　7.整合多项用地预审前置审批流程，实现预审选址“多评合一”。交通、能源、水利等基础设施建设项目可能涉及占用耕地或永久基本农田、生态保护红线，优化前，需分别编制占用耕地及永久基本农田踏勘论证、生态保护红线不可避让论证、节地评价报告并经过论证及审查。优化后，可行性研究阶段的《节约集约用地论证分析专章》整合了以上专项论证，通过专章编制审查，用地预审申报材料从14项压减为9项，避免了重复论证、重复审查，切实提升项目前期工作效率。　　8.放宽市政类项目建设工程规划许可证延期的申办时间限制，降低企业时间成本。优化前，建设单位或者个人需要延长交通市政类项目建设工程规划许可证有效期的，需要在有效期届满30日前向我局提出申请办理延期手续。优化后，在原《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第二批）的通知》中已提出放宽产业类项目建设工程规划许可证延期的申办时间限制的基础上，本次将前述适用范围扩展至交通市政类项目，企业可在建设工程规划许可证有效期届满2个工作日前提出延期申请，有利于企业灵活安排建设计划，降低时间成本。　　9.支持市政道路及配套管线工程分段规划条件核实，推动已竣工部分尽快投入使用。优化前，市政道路及配套管线工程项目按照已核发的建设工程规划许可证建设规模实施完成后，需整体办理规划条件核实。优化后，对因用地手续或拆迁等因素，暂时未能全线贯通的市政道路及配套管线工程，可按照工程实际实施进度，分段开展规划条件核实，市政道路及配套管线的已建成部分可尽早投入使用，改善民生和提升居民生活质量，增强区域竞争力，促进区域经济发展。　　（二）降成本、惠民生，推动房地产市场平稳健康发展　　10.鼓励设置独立用地的社区嵌入式服务综合体（社区服务中心），以“一站式”服务满足居民多元需求。衔接国家关于社区嵌入式服务设施的规划建设要求，充分吸取基层先进经验，鼓励社区级党群、行政、养老、托育、福利、文化、体育等设施合建形成社区嵌入式服务综合体（社区服务中心），在编制国土空间详细规划时只确定用地面积，对于容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高等指标不作具体规定，为其结合人口结构、服务需求变化特征适时优化调整设施建设规模预留空间。该措施促进各类公共服务设施的功能兼容和复合利用，提升土地集约利用效能，以“一站式”服务满足居民生活服务的多元需求，增强人民群众的幸福感和获得感。　　11.支持社区公共服务设施使用功能调整，提高存量建筑的灵活性。鼓励存量公共服务设施建筑空间功能转换，在符合规划、确保安全、保障公共利益、维护合法权益的前提下，公共服务设施在《广州市城乡技术规定》附表二同一类别内调整的，不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改建筑外立面风格，不影响建筑结构安全的，支持依法按程序纳入免于申请办理建设工程规划许可事项，有利于业主单位根据社会发展变化、实际需求灵活调整设施使用功能，激发社区活力，提升居民生活质量。　　12.推行保函代替现金用作竞买土地保证金，减轻企业资金流动性压力。优化前，在建设用地使用权招标拍卖挂牌出让过程中，竞买保证金主要使用现金缴纳。优化后，增加电子或纸质保函代替现金用作竞买土地保证金，企业可根据自身情况选择缴纳现金或使用电子、纸质保函，有利于减轻参与竞买活动企业的资金压力。　　13.进一步扩展分用途核算出让金范围，便利企业核算成本和报税。优化前，《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》中，已创新性提出在公开出让项目中落实分用途核算土地出让金，但未将协议出让和城市更新项目纳入其中。优化后，积极回应企业诉求，主动、依法、创新解决问题，将此做法从公开出让项目扩展至协议出让项目、城市更新项目。新协议出让项目可以在出让合同中分用途明确地价。已签订协议出让合同但合同中未分用途注明土地出让金的，或者属于城市更新项目按照城市更新政策计收土地出让金的，经用地单位申请，由规划和自然资源部门以复函明确不同用途的土地出让金。该措施可满足企业投资测算和税务统筹决策的需求，提升我市土地市场的活力。　　14.支持土地使用权“带押变更、带押过户”，缓解企业融资困境。优化前，用地单位存在多块土地建设用地使用权设定抵押并办理抵押登记的情况下，如因土地合并、分割需办理土地变更登记，需先办理抵押权注销登记，再办理变更登记（合并、分割），然后重新办理土地抵押登记。已办理土地抵押的宗地，在办理过户前需要先行涂销抵押后，才能办理转移登记。优化后，用地单位无需办理抵押权注销，只需与抵押权人协商一致，就可以申请合并办理土地变更登记（合并或分割）和抵押权变更登记，实现“带押变更”。根据抵押双方的约定情况，在不涂销抵押的情况下可以办理国有土地使用权的转移登记合并抵押权变更登记，将串联改为并联，实现“带押过户”。该措施实现了带押情况下的土地分割、合并及转移，为用地单位节省了资金和时间成本。　　15.允许在自持比例不变的情况下调整所在位置，提高项目销售灵活性。企业取得项目用地时，仅约定了自持面积与可售面积的比例，但未约定自持位置的建设项目，在自持面积比例、用途符合合同约定的情况下，企业可根据实际销售情况办理变更登记，提升项目竞争力和吸引力。　　16.支持整幢查询在建工程抵押登记信息，减少企业调查时间成本。优化前，办理在建工程抵押登记信息查询时，企业需要提供整个楼盘项目全部房产单元的抵押登记案号作为检索条件进行查询。优化后，企业无需提供在建楼盘项目所有单位的抵押登记号作为检索条件，仅需提供一个地块的宗地单元号或自然幢楼栋的单元号，即可查询整个地块、整栋自然幢所有不动产单元已办理抵押的情况，实现批量房屋单元一次查询，进一步提升查询事项办理实效，节约企业办事时间成本。　　（三）优服务、办实事，提升市民群众满意度　　17.扩大不动产非公证继承登记告知承诺制适用范围，持续便民利民。优化前，不动产非公证继承登记中往往存在穷尽取证途径仍无法提供被继承人父母死亡证明、亲属关系证明的情况。优化后，进一步扩大不动产继承登记（非公证）告知承诺制的适用范围，在原有两类3种适用情形下，新增了4种适用情形。为符合条件的办事群众提供了便利，一定程度上解决了继承登记取证难问题，为确实因历史客观原因无法提供相关证明材料的当事人办理继承登记提供了出路，提高登记效率、切实解决登记实践难题。　　18.推进现房“购房即交房、交证”服务，保障购房者权益。优化前，购房人缴清房款后，需先行持税务相关材料申请核缴税费，待税费缴纳完成后再委托开发商办理不动产权证书，办理时限不可控，大多数交证时间为交房后半年到一年。优化后，通过税务和登记业务联动，以“网办”为抓手，提供便捷、高效的增量房转移登记网办服务。买卖双方一次申请，登记税务并联审核，审核通过后，购房人完成缴纳税费、登记费，邮寄（可实现交房前交证）或交房现场提交申请材料进行核验，核验无误的，登记部门即时完成案件审核及登簿，并核发不动产登记电子证照，实现“购房即交房、交证”。该措施通过进一步优化登记业务网办路径，切实方便群众办事，压缩整体办理时限，实现交房现场（前）核发不动产权证书（电子证照），打消购房人“不敢买”顾虑。　　19.进一步扩大不动产登记业务“跨城通办”协作领域，实现22城异地办理不动产登记。广州新增与郑州、武汉、长沙、海口、厦门、无锡、百色、韶关、梅州、岳阳等十地市实现不动产登记跨城通办，跨城合作城市扩大至9省22城。优化前，企业群众办理合作城市的不动产登记业务，需要前往不动产属地登记机构现场办理，增加了办事时间成本。优化后，各登记机构搭建不动产登记网上办事平台，企业群众通过登记大厅设置的跨城通办窗口，便可以直接申请办理位于合作城市的不动产登记信息查询，以及国有土地上房屋抵押、变更、转移等高频登记业务，实现跨域办理“零跑动”，极大提升了企业群众办证体验。　　20.搭建不动产登记专家座席团队，提升线上线下咨询服务质量。优化前，对于不动产登记板块专业问题，普通热线无法回应解答的，企业需要现场前往登记大厅咨询，在线咨询的便利度和服务水平可进一步提升。优化后，搭建不动产登记专家座席团队，对普通热线渠道接收的不动产登记相关专业问题，登记专家座席可即时提供专业化线上咨询。企业不动产登记咨询可最大化通过线上渠道解决，更好满足企业个性化、即时化线上咨询需求，减少企业来回跑动，提升不动产登记咨询服务质量。专家座席服务也补全了不动产登记线上全链条，企业可在线上咨询后直接衔接不动产登记线上申请，全程一次不用跑完成不动产登记咨询、申请等。