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2024-10-28
来源：花都区人民政府办公室
-次各镇（街）政府（办事处），区府直属各单位：
《新街—大陵片区城中村改造项目农民集体所有土地征收补偿方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向新华街道办事处反映。
广州市花都区人民政府办公室
2024年9月28日
新街—大陵片区城中村改造项目农民集体所有土地征收补偿方案
第一章 总则
第一条 为依法、规范、有序、有效推进新街—大陵片区城中村改造项目农民集体所有土地征收补偿工作，切实维护被征地农村集体经济组织、农民及相关权利人的合法权益，保障项目征地拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省土地管理条例》、广州市人民政府《关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）等有关规定，结合我区实际，制定本方案。
第二条 本方案适用于新街—大陵片区城中村改造项目农民集体所有土地、简易建（构）筑物、地上附着物、非住宅房屋的征收补偿工作。
第三条 拟征地范围按照征收土地预公告确定，具体征收范围以最终确定的实施红线为准。征收土地预公告发布之日起，在拟征地范围内通过抢栽抢建等不正当方式增加补偿费用的，包括新建、改建、扩建房屋或者其他建筑物、构筑物，种树、种草或者种植其他作物等，对违反规定抢栽抢建部分不予补偿。在拟征地范围内暂停办理以下事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、投靠直系亲属、刑满释放等原因应当入户、分户的除外；
（四）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；
（五）改变土地、房屋用途；
（六）房屋、土地的转让、租赁和抵押；
（七）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。
第四条 新华街道办事处作为新街—大陵片区城中村改造项目征收具体实施单位，负责组织开展土地现状调查，调查拟征收土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量以及拟征收范围内文物古迹、古树名木及古树后续资源、历史建筑、传统风貌建筑、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、重要农业文化遗产等情况，调查人员应当通过拍照或者录像等方式保全现状资料，必要时可以向公证机构申请进行现场公证。新华街道办事处应将土地现状调查结果与被征收土地的所有权人、使用权人进行确认。
区各相关职能部门以及村（居）民委员会、经济社配合做好征地拆迁和补偿工作。
第五条 被征收土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置方案公告载明的办理补偿登记期限内，持不动产权属证书、或者登记证明、土地承包经营合同等证明文件到新华街道办事处办理补偿登记。补偿登记办理过程，可以向公证机构申请进行现场公证。
被征收土地的所有权人、使用权人未在征地补偿安置公告载明的期限内办理补偿登记的，相关情况按照经确认或者公示的土地现状调查结果确定。
第二章 征收土地补偿
第六条 征收土地的补偿标准。
征收土地补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、一次性耕作补助费。
（一）土地补偿费、安置补助费。土地补偿费和安置补助费归土地所有权人所有，土地补偿费和安置补助费的补偿标准为16万元/亩。未经确权登记的，如土地权属有争议，经相关村（联社）、村民小组（社）依法表决同意的，可以先行支付给指定对象。
（二）青苗补偿费、一次性耕作补助费。青苗补偿费具体包括一般青苗补偿、树木补偿和水产养殖补偿。青苗补偿费的补偿标准不高于1.5万元/亩，一次性耕作补助费的补偿标准不高于3.5万元/亩。水产养殖补偿包括推塘费、干塘费及迁移费。红线外干塘费按5000元/亩予以补偿。同一征收范围内不对青苗和建（构）筑物、附着物进行重复补偿。如对珍稀果木、珍稀水产品等青苗类型的补偿标准有异议的，可通过评估方式确定补偿数额。评估时点为征地补偿安置公告发布之日。
一般青苗、树木和水产养殖的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
第七条 征地奖励为按时签约奖励和按时交地奖励的总和，被征收土地所有权人在规定期限内提前将土地交付使用，积极配合完成征地相关手续的，可给予一定奖励，奖励标准每亩最高不得超过征地补偿标准的10%（含给予村社的工作经费）。
第八条 夹心地、边角地、插花地的补偿。
因征收土地造成的不具备独立耕作条件，形状不规则，农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地，面积小于3亩或小于征地总面积的10%，形状不规则，确实难以利用或无法利用的，经新华街道办事处认定后给予土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费以及一次性耕作补偿费，具体补偿标准参照本方案第六条执行，费用据实结算；对于面积大于3亩且大于征地总面积10%的夹心地、边角地、插花地，由新华街道办事处报请区政府研究。补偿后的夹心地、边角地、插花地由新华街道办事处负责管护。
第三章 留用地的核定和兑现
第九条 留用地的核定和兑现。
（一）留用地指标面积按实际征地面积的10%核定；留用地在项目征地范围内安排的，留用地指标按项目征地面积的1/11核定。
1.已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标，最终面积以市规划和自然资源局花都区分局核发的《关于核定农村经济发展留用地指标的函》为准。留用地指标可累加使用。
2.留用地指标核定基数以土地勘测定界技术报告确定的被征地村征地面积为准。
（二）留用地可采用实物留地、货币补偿或物业置换方式落实。采取货币补偿方式的，货币补偿标准不低于征地项目发布征地预公告时该片区工业用地基准地价级别价的2倍。采用物业置换方式落地的，置换物业的面积原则上按留用地指标面积每1亩不超过534平方米物业面积计算。留用地确实难以安排落地或面积小于5亩的，可采取折算货币方式予以补偿。
（三）留用地返租补贴按照2万元/亩/年的标准执行。实物留地选址在本村的，补贴期限自新华街道办事处与村社签订《土地移交确认书》并移交土地之日起计算，至留用地取得建设用地批复文件之日止；实物留地选址在异村的，补贴期限自新华街道办事处与村社签订《土地移交确认书》并移交土地之日起计算，至取得留用地国有建设用地划拨决定书之日止。物业置换的，留用地返租补贴期限自被征地村集体正式将土地移交给新华街道办事处之日起计算，至交付置换物业给村集体之日止。村、社应积极配合办理用地相关手续，提供所需的相关资料，如因村社原因延误办理用地手续，将根据实际情况扣减留用地返租补贴。原则上，留用地返租补贴发放期限不超过3年，按年支付，支付期限不足1年的，按实际月份据实结算，超过3年需要继续支付的，应报送区政府审定同意。
（四）保障征地后村民收入不降低。本项目征收产生的留用地（含实物留地及物业置换）在未批准落地前，保障村社被征收土地的合法集体收益不低于征收前水平，若被征收土地的合法集体收益比征收前降低的，差额部分经新华街道办事处审核并报区政府研究审议后予以保障（村社征收土地外的其他收益不纳入保障范围）。
第四章 被征地农民社会养老保险
第十条 被征地农民购买社会养老保险。
对符合纳入养老保障范围的被征地农民，按《广东省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（粤府办〔2021〕22号）、《广州市人民政府办公厅转发关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（穗府办规〔2022〕3号）及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城乡居民基本养老保险实施办法的通知》（穗府办规〔2021〕8号）等规定和征地社保费计提标准计算征地社保费总额。区人力资源社会保障局会同市规划和自然资源局花都区分局、区农业农村局指导新华街道办事处确定征地社保费到户名单和补贴金额。如遇上级政策调整，则按调整后的规定执行。
第五章 简易建（构）筑物、附着物补偿标准
第十一条 简易建（构）筑物、附着物的补偿对象。
简易建（构）筑物、附着物的补偿对象为其所有权人，所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
第十二条 简易建（构）筑物、附着物的补偿标准。
简易建（构）筑物、附着物原则上按照附件1、附件2列明的标准予以补偿，补偿标准未明确等需要评估的，通过委托评估方式确定补偿数额。评估机构由权利人共同协商选定；在规定时间内协商未能达成一致的，由新华街道办事处组织投票或随机选定等方式确定评估机构。评估时点为征收补偿安置公告发布之日。
第六章 非住宅房屋征收补偿和奖励
第十三条 农民集体土地上非住宅房屋的补偿方式。
农民集体土地上非住宅房屋原则上不作复建安置或者产权调换，只实行货币补偿。农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其有合法产权的农村集体经济组织物业，可按照“拆一补一”的原则进行复建安置，不具备复建安置条件的，实行货币补偿，补偿费用通过评估确定。
第十四条 农民集体所有土地上非住宅房屋的补偿依据。
农民集体所有土地上非住宅房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件、人民法院和仲裁机构生效的法律文书认定或者新华街道办事处的认定作为补偿依据。
农民集体所有土地上非住宅房屋的用途和建筑面积，以集体土地使用权证、不动产权证、房地产权证、建房批准文件的记载或者新华街道办事处的认定为准。
第十五条 下列情形的建筑物及构筑物不予补偿：
（一）按照法律、法规等认定为违法建设的建筑物及构筑物；
（二）超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；
（三）新房建成后应当拆除的旧房；
（四）征收土地预公告发布后的抢建部分。
第十六条 农民集体所有土地上非住宅房屋的补偿标准。
农民集体所有土地上非住宅房屋的补偿费，通过委托房地产价格评估机构评估确定，评估机构由权利人协商选定；协商不成的，由新华街道办事处组织通过多数决定、随机选定等方式确定。评估时点为征收补偿安置公告发布之日。
第十七条 农民集体土地上非住宅房屋搬迁补偿标准。
农民集体所有土地上非住宅房屋搬迁费，通过委托房地产价格评估机构评估确定。评估时点为征收补偿安置公告发布之日。
第十八条 经营性物业停产停业损失补偿。
对正常生产经营的经营户，因搬迁造成停产停业的，给予一次性货币补偿（包括搬迁期间工人工资及临时安置费用），其中，在征收土地预公告发布前（不含当日）已持有合法营业执照的，按100%计算；对无合法营业执照的，按80%计算，补偿可选取以下一种方式计算：
（一）本项目征收土地预公告发布前（不含当日）已办理营业执照、纳税凭证的经营者，按征收土地预公告发布之日，企业上年度的月平均税后利润为准，补偿6个月。
（二）本项目征收土地预公告发布前（不含当日）已办理营业执照且实际经营，但尚未办理纳税凭证的经营者，参照上年度本地区同行业平均税后利润额或当地同类房屋市场租金评估价，补偿6个月。
第十九条 农民集体所有土地上物业出租经营补偿。
（一）对承租有合法手续的集体土地，且在承租土地上建有建筑物、经营场地等用于出租受益的权利人，因征地需要解除租赁合同的，对权利人出租经营损失给予一次性货币补偿。其中，在征收土地预公告发布前已办理出租房登记备案的，按100%计算，未办理出租房登记备案的，按80%计算。
1.按出租面积，以当地租金评估价计算，剩余租期超过36个月的，按36个月补偿；剩余租期少于36个月，按实际剩余租期补偿。
2.出租经营补偿只作1次补偿，对转租行为，补偿款由各出租人、转租人自行协商分配。
3.对自建自用或集体物业，享有同等补偿。
（二）对无合法手续的集体土地上用于经营的厂房、商铺、仓库等建筑物的拆迁，在2009年12月31日（含当日）之前建成的，视为历史建筑，给予出租经营补贴，但已被认定为违法用地或违法建设的除外。
注：建筑物界定是否在2009年12月31日（含当日）之前建成，由新华街道办事处根据历史资料核对并在土地所属村进行公示后予以认定；如新华街道办事处无法认定的，由市规划和自然资源局花都区分局或区城市管理综合执法局进行认定。
第二十条 非住宅房屋搬迁时限奖励。
为鼓励被征收房屋权利人积极配合拆迁工作，在规定期内完成签约并搬迁的，给予奖励。
（一）被征收房屋权利人在自收到补偿或评估结果7天内签订补偿协议的，按补偿价的10%计算搬迁奖励。
（二）被征收房屋权利人在收到补偿或评估结果的8—10天内签订补偿协议的，按补偿价的7%计算搬迁奖励。
（三）被征收房屋权利人在收到补偿或评估结果的11—15天内签订补偿协议的，按补偿价的3%计算搬迁奖励。
（四）被征收房屋权利人超过15天后签订补偿协议的，不计算搬迁奖励。
（五）补偿价超过3000万元的，按3000万的基数计算搬迁奖励。
（六）各个补偿权益人按各自补偿计算奖励。
（七）未按补偿协议约定时间完成搬迁的，不给予搬迁奖励。
（八）对无合法手续的集体土地上用于经营的厂房，商铺、仓库等建筑物拆迁，在2009年12月31日（含当日）之前建成的，视为历史建筑，给予搬迁奖励，但已被认定为违法用地或违法建设的除外。在2009年12月31日之后建设的，不给予搬迁奖励。
第七章 附则
第二十一条 被征收对象以项目征地预公告发布时间为准。
第二十二条 本项目涉及的住宅房屋安置内容，另行制定补充方案。
第二十三条 被征收权利人不得提供虚假文件资料骗取补偿安置，否则取消给予被征收权利人在本方案中享有的各项优惠政策。如被征收权利人已经取得优惠补偿的，该部分补偿将予以追缴。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 凡辱骂、恐吓、殴打、报复房屋拆迁工作人员或阻碍房屋拆迁工作人员执行公务的、组织煽动群众闹事或阻止施工的，由相关部门依法进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 本方案施行前，已签订征收协议补偿安置方案已公布的用地，按已签订的征收协议和已公布的补偿安置方案执行。
第二十六条 本方案未明确事项，按照市、区有关规定执行或另行补充。
第二十七条 对特殊情况，个案提交区政府研究确定。
第二十八条 本方案自印发之日起施行。
附件：1.简易建（构）筑物补偿标准
2.附着物补偿标准
附件1
简易建（构）筑物补偿标准
附件2
附着物补偿标准
公开方式：主动公开
粤公网安备 44010602000929号
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