黄埔区人民政府办公室关于印发黄埔区转制社区（村）集体物业微改造试行办法的通知

黄埔区人民政府办公室关于印发黄埔区转制社区（村）集体物业微改造试行办法的通知埔府办〔2016〕79号黄埔区人民政府办公室关于印发黄埔区转制社区（村）集体物业微改造试行办法的通知各街道、镇，区府属各单位：　　《黄埔区转制社区（村）集体物业微改造试行办法》业经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到问题，请及时向区城市更新局反映。广州市黄埔区人民政府办公室2016年10月17日黄埔区转制社区（村）集体物业微改造试行办法　　一、制定目的和依据　　为进一步推进和规范本区转制社区（村）集体物业微改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新，根据《广州市城市更新办法》和有关法律法规规定，结合本区城市更新实际，制定本办法。　　二、适用范围　　辖区内转制社区（村）的集体物业（含商业、办公、工业等），在保持“三不变”（集体土地权属不变、集体土地性质不变、集体经济物业功能不变）的情况下，符合以下条件的可列入改造范围：　　（一）原则应纳入省“三旧”改造标图建库范围。　　（二）土地、建筑物权属清晰，不存在争议。　　（三）改造范围近期不涉及政府收储或重点建设项目。　　（四）土地需符合以下条件之一方可列入改造范围：　　1.已取得合法集体建设用地使用权的集体建设用地。　　2.符合确权登记条件（含1987年1月1日前已使用）的历史集体用地。　　3.用地行为发生在2007年6月30日之前，有国规部门出具的历史用地使用权确认意见（完善历史用地手续）的集体用地。　　（五）建筑物需符合以下条件之一方可列入改造范围：　　1.已办理产权登记的建筑物。　　2.符合产权登记条件、经批准建设的历史用房，及违章建筑的，应在改造前先行处置后方可列入；　　3.文物及历史建筑处置须符合相关文保政策规定。　　三、改造原则　　（一）总原则　　转制社区（村）集体物业微改造应当遵循“政府定位、市场选择、专业运营”的原则，实现“有为政府+有效市场”，以促进产业结构调整升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，针对不同现状的转制社区（村）集体物业提出差异化的城市更新方式，充分调动土地权属人的积极性，鼓励社会投资。　　（二）产业导向　　鼓励发展与区总体产业定位相符的总部经济、电子商务、临港航运、科技研发、企业孵化等现代产业，推动制造业高端化发展，增加公共配套设施用地，优化城乡环境，提升地区活力。转制社区（村）集体物业微改造项目不得建设住宅、公寓以及SOHO办公等项目。　　（三）规划导向　　转制社区（村）集体物业微改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。　　四、改造类型　　按照区转制社区（村）集体物业现状情况及处置方式划分，项目改造类型分为原状整饰类、控规未优化提升前的临时改变功能类、控规允许范围内的建筑加建类、不突破规划控制的改建类以及增加公配类共五类。项目可根据集体物业实际需要，选择其中一种或多种类型进行改造。　　（一）原状整饰类　　建筑物主体结构完好，只需原状维修、立面整饰或室内装修即可导入新产业，不涉及增加建筑面积、改变原建筑的建筑高度、建筑层数、建筑结构、建筑使用功能。　　（二）控规允许范围内的加建建筑类　　因产业导入需要，在不突破现行控规（或已稳定的在编控规）以及建筑结构允许的前提下，经过安全性论证后，可增加规划余量。　　（三）不突破规划控制的改建类　　建筑物建筑质量差甚至结构破损，无法承载产业的需求，需改建，新建建筑应符合现行控规。　　（四）控规未优化提升前的临时改变功能类　　现暂不实施，待市微改造政策有关临时改变使用功能及规划缓冲期设置等政策出台后，此类型按市相关规定执行。　　（五）增加公配类　　经国土规划、消防等部门评估同意后，根据地区周边需要增加公共配套设施，以及连廊、楼梯、电梯、雨棚等非经营性的公共辅助设施。　　五、技术规范　　（一）高度控制要求按照已批规划要求执行。　　（二）在建筑间距尚未满足现行规划技术管理规定的情况下，改造后的建筑间距不得小于现状，符合消防安全间距要求。　　（三）容积率、建筑密度、绿地率等规划技术指标应符合相关规划技术规范要求。　　（四）消防设施及建筑防火等级应满足其改造用途的相关国家规划要求。　　六、办理流程　　（一）前期策划阶段　　1.列入年度实施计划　　每年11月前，经完成风险评估（项目涉及租赁合约提前解除的，须进行改造风险评估并提出风险防控措施）并获所在街道（镇）同意后，经联社（村委会）将条件成熟的转制社区（村）集体物业向区城市更新局申报纳入下一年度区更新改造正式实施计划，并提交资料。区城市更新局依申请对申报项目进行审核和可行性排查（核查项目的产业定位与片区发展现状、控制性详细规划的符合性情况），并报区城市更新领导机构审定。需控规调整或市资金扶持的，须报市年度计划。　　2.编制片区策划方案　　区城市更新局根据列入年度计划的项目情况，以经联社（村委会）或重点片区、路段为范围，组织编制片区策划方案，主要明确各区域的产业定位、功能布局，以及项目的开发时序、改造类型，结合各自优势实现错位发展。片区策划方案应与区内的规划优化调整做好衔接。　　区相关部门协助提供片区范围内的基础数据。其中，区科技工业商务和信息化局协助提供产业意见（包括现状业态去留及改造后的产业规划）；区规划国土局对现状房屋进行核查并出具意见，协助提供转制社区（村）集体物业的土地情况、房屋情况及现行规划指标。　　片区策划方案征求区发展改革局、科技工业商务和信息化局、国土规划局等部门意见后，由区城市更新局提请区城市更新领导机构会议审议。　　（二）实施方案编报阶段　　1.方案编制　　项目实施方案主要包括以下内容：　　一是改造范围。根据成片连片原则合理划定项目改造范围。　　二是现状情况。介绍项目区位、现状物业经营或出租情况。明确现状土地、房屋的权属及手续办理情况。根据现状手续办理情况，提出处置建议。　　三是产业专章。明确引入的产业门类，结合运营设置招商门槛，并进行改造后产值预测。产业定位和产业内涵需与区产业规划及区的招商引资需求相对接。　　四是招商运营专章。提出招商方案及运营模式。鼓励引入专业团队进行招商运营。　　五是设计方案。确定项目改造类型，并明确改造后的规划建筑量和建筑形式。须提交建筑单体深度的设计方案或修详规深度的总平面图（含经济技术指标）等材料。　　六是资金测算及来源。测算改造所需费用，并提出资金来源。　　七是改造时序。项目涉及分期改造的，须提出改造时序和资金安排计划。　　经联社（村委会）委托具有相应资质的设计单位编制实施方案。编制实施方案应当符合片区策划方案以及相关技术规范。涉及表决、公示事项的，还须按规定先行完成相关程序。实施方案经街道审核后方可上报。　　2.方案审核　　区城市更新局牵头，会区发展改革局、科技工业商务和信息化局、国土规划局、环保局、住房和建设局（交通局）、农业和林业园林局、消防等部门审核实施方案。实施方案涉及建设市政和公共服务设施的，还需征求相关主管部门意见。　　实施方案经审核、协调、论证成熟的，由区城市更新局向经联社（村委会）书面反馈审核意见。经联社（村委会）应当按照审核意见修改完善实施方案。　　3.方案批复　　根据审核意见修改完成的实施方案，由区城市更新局提请区城市更新领导机构会议审议。会议审议通过后，由区城市更新局批复实施。区城市更新领导机构会议审议事项和实施方案的批复可作为办理后续行政审批手续及后续实施工作的依据。　　（三）批复实施阶段　　1.项目立项　　除原状整饰类项目外，其它改造类型项目须由经联社（村委会）按照区城市更新领导机构会议审议事项和实施方案的批复向区发改部门办理项目立项手续。　　2.规划报建　　除原状整饰类项目无需办理规划报建和施工许可手续外，其它类项目须由经联社（村委会）按照区城市更新领导机构会议审议事项和实施方案的批复分别向区国土规划局、住房和建设局等部门申请办理规划报建和施工许可手续。　　3.产权登记　　除原状整饰类项目改造后无须重新办理产权证外，其它类项目须经区国土规划局、住房和建设局等部门审核同意并办理竣工验收后，重新按《广州市集体土地及房地产登记规范》申请确权登记。　　4.证照办理　　区国土规划、消防、供水、供电等部门按照区城市更新领导机构会议审议事项和实施方案的批复给予验收和确权，区工商部门给予注册登记，街道（镇）核发临时证照，经联社（村委会）加强日常管理。　　七、招商运营　　（一）项目策划　　项目注重产业导入，顺应市场需求，深度发掘复合型产业，以完善自身及周边地区的城市功能。经联社（村委会）应提前引入专业策划团队参与项目策划阶段的研讨，通过购买服务先行通盘分析，结合行政区划调整后的规划和产业空间优化提升工作，科学确定项目的定位和发展方向，确保项目与我区国民经济和社会发展十三五规划、产业发展规划、城市空间发展和土地利用规划等有机融合，侧重培育符合地区发展战略的产业形态，打造地区发展增长极。　　区城市更新局牵头，会同区发展改革局、科技工业商务和信息化局、国土规划局等职能部门对项目的产业导入进行指导和监督。　　（二）运营管理　　在土地房屋权属不转移和保障经联社（村委会）收益的前提下，由经联社（村委会）按自行运营、合作运营、委托运营三种模式自行选择运营方式进行微改造，鼓励引入专业团队进行运营管理。允许引进符合黄埔区产业规划的高端产业或通过三资交易平台引入合作单位专业运营；允许采用集体建设用地使用权流转政策交由专业公司建设运营，经联社（村委会）收取固定租金或以土地物业入股参与分红。　　区城市更新局、发展改革局、科技工业商务和信息化局等多部门联合做好产业推广、招商工作，区农业和林业园林局指导做经联社（村委会）通过三资管理平台完成村集体资产交易和招租、村小额工程交易等工作。　　八、项目改造评估及成效考核　　每年11月前区城市更新局对当年实施计划内的项目进行成效考核，并按考核结果给予更新改造指标奖励。　　九、优惠政策　　（一）灵活综合运用微改造、集体建设用地使用权流转、危房改造等优惠政策，项目（符合危房改造政策和符合现行控规的优先）由经联社（村委会）按照区城市更新领导机构会议审议事项和实施方案的批复自行改造或通过集体建设用地使用权流转政策将建设用地使用权出租，引入合作企业进行改造。　　（二）改建类、加建建筑类和增加公配类项目，按产业导入需求由区国土规划部门提出规划设计条件，进行规划设计；临时改变功能类项目，在正式控规调整落地前，由区国土规划部门提前出具规划设计条件或临时改变规划性质意见；在项目承载力评估的允许范围内，适当提高重点区域（包括主干道沿线）的规划建筑量，实现节约集约用地。　　十、监督管理　　（一）动态监控信息系统　　区城市更新局应当加强城市更新基础数据库和动态监控信息系统建设，做好更新改造审核、项目实施、竣工验收等情况的标图入库，实行更新改造全程动态监管。建立城市更新重点项目建设实施情况的定期考核通报制度，重点考核常态化工作机制建设、年度改造目标完成量、改造项目批后监管措施等内容，将考核结果作为城市更新改造年度实施计划制订的重要依据。　　（二）城市更新项目退出机制　　建立城市更新项目退出机制。加强对城市更新项目的时限管理，城市更新项目实施主体未按时限完成改造建设或招商运营，项目实施方案需报区城市更新领导机构会议重新审定。　　（三）主管部门及工作人员的法律责任　　行政机关及其工作人员在城市更新计划、片区策划、方案编制与审批，城市更新项目指导、监督、管理等工作中，存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。　　（四）相关单位和人员的法律责任　　有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。　　十一、附则　　（一）本办法自印发之日起施行，有效期3年。有效期届满或相关政策法规依据变化，根据实施情况评估修订。本办法施行前已批复通过的项目实施方案，可参考本办法。　　公开方式：主动公开